二手房交易需谨慎：卖方选择单边付费，需要注意什么
经济观察报 · 财经与投资
原创 苏一 2026-11-04 20:14 山东 卖房选择专业服务，要核资质、算总账、明渠道，确认费用与服务相匹配。 作者：苏一 封图：图虫创意 上海李老伯夫妇的两套房子，一套挂牌180万元，另一套挂牌220万元。附近几家中介认为，这一报价很难成交。2025年11月，夫妇俩看到一家房屋营销公司的宣传视频，对方称可以快速卖房、不压价。两人随后签约，每套房预付5.8万元服务费，委托期限为两个月。 合同到期，两套房均未卖出。李老伯说，工作人员发来的记录多是中介门店的打卡照片，合同约定的推广视频，他没有看到。双方就退款发生争议，经协调，夫妇俩拿到了退款。 存量房时代，买方市场特征明显，业主卖房难度增加，希望有人专门维护其利益，帮助房屋获得更多关注。在此背景下，二手房市场上一些机构以“单边代理”为名接受业主委托，通过房源包装、视频推广和中介联卖寻找买家，并在成交前收取服务费。 专业分工为消费者增加了选择，也有其合理性，帮助房屋获得更多曝光，减轻业主多头沟通的负担。但额外收费能否换来相应服务，需要考察机构具体做了什么。上海易居房地产研究院副院长严跃进、上海金融与法律研究院研究员刘远举指出，国内部分机构使用的“单边代理”提法与海外相关模式存在差异，消费者尤其需要关注服务范围、收费安排和履约能力。 谁在帮业主卖房 房源委托给中介后，业主通常希望获得更多带看，尽量按预期价格成交。经纪人则需要寻找买家、协调双方报价。挂牌时间较长时，业主对售价的期待与中介对成交价格的判断可能出现分歧，为主打卖方服务的机构提供了业务空间。 一些机构在业主与中介之间开展业务，先与业主商定委托期限、挂牌价格和服务费用，再拍摄房源、制作视频，联系周边门店，组织经纪人看房。合作经纪人找到合适的买家后，再带客看房，参与议价和签约。 上海一些从业者将面向中介的集中推介称为“空看”。代理人员布置房屋，邀请不同门店的经纪人到场，介绍户型、售价，再通过朋友圈、短视频等渠道推广。这类机构承担组织、展示和沟通工作，寻找买家仍需合作门店参与。 费用分配是合作的重要条件。小牛看房常州网站曾介绍，其单边代理费用按房屋出售底价的2%计算，成交后向带来买家的成交方分配相当于底价1%的费用。服务包括实勘、拍摄、线上推广、联系同行及定期反馈，并约定带看不足一定数量时，业主可以终止委托。 另一些机构将前期营销费与成交佣金分开收取。上海小阳房单边代理业务负责人曾介绍，初期收取6800元或9800元等营销费用，成交后收取2%佣金，其中1%为代理费，另1%支付给中介。不同收费安排下，业主的付款时间和前期支出也有差异。 服务还可能延伸至售前改造。2025年，某品牌推出美家二手房业务，为业主和买家分别安排服务人员，并对部分房源进行改造。相关高层曾介绍，上海一套老房子挂牌半年多未售出，经过约一个月改造、组织开放看房后成交。企业未披露该案例的具体改造投入和收益。 李老伯夫妇的争议发生在营销服务环节。其合同注明提供卖房增值服务，“并非居间”，同时写有“一旦开展服务，概不退款”。公司负责人表示，公司主要为卖方和传统中介牵线，并称“不压价即可卖出”是员工随意作出的承诺。 另一位上海业主沈女士也与该公司签约。2025年9月，她以319万元的拟售价委托出售一套约75平方米的住房，预付3.8万元服务费，期限为两个月。 沈女士称，对方发来的部分看房照片与自家阳台不符，后来又有中介告诉她，公司向门店提供的报价是200万元，而她并未同意降价。公司负责人确认代理过该房屋，表示愿意协商退款。截至2026年4月28日，双方未就退款金额达成一致。 两起争议的焦点都是承诺与实际服务是否相符。业主预期机构帮助卖房，机构则以提供营销服务解释收费。走访门店、制作视频和传达报价各有具体内容，若签约时只谈售价和成交期限，未约定推广内容与验收方式，后续便容易在履约、退款问题上产生分歧。 同一名称下的不同服务 严跃进认为，在海外部分国家较为成熟的单边代理模式中，经纪人代表买方或卖方一方，对委托人负有忠实义务。买卖双方可以各自委托经纪人，借助房源共享机制协作完成交易。这种分工明确了经纪人的服务立场，使消费者获得针对自身利益的专业支持。 以美国的MLS房源共享系统为例，经纪机构可以通过系统共享房源信息。美国全国房地产经纪人协会的消费者指南列有独家代理、独家销售权代理、有限服务和非独家委托等安排，服务范围及付费条件各有差异。代表哪一方、提供哪些服务、是否独家委托，需要分别了解。 国内以“单边代理”为名开展的业务，既有房源推广、联系中介，也有机构内部的买卖双方服务分工，还有售前装修。严跃进认为，其中相当一部分业务与海外单边代理的权责安排存在明显差异。 仅负责拍摄视频、联系门店的机构，工作主要集中在营销环节，业主仍可能需要中介完成带看、议价和签约。同一机构安排不同人