小区的公建配套，以后政府买单了
经济观察报 · 财经与投资
原创 田国宝 2026-11-05 20:14 山东 公建配套的规模、成本及付款方式，不仅影响单个项目的现金流，也影响房企后续拿地和再投资能力。地方政府出让土地时，需要在土地收益与市场成交之间做好平衡。 作者：田国宝 封图：本报资料室 2026年11月5日，北京市朝阳区将台乡驼房营两宗住宅用地开始竞价。其中，55号组合地块规划建筑面积约9.79万平方米，起拍价45亿元；56号组合地块规划建筑面积约7.34万平方米，起拍价38亿元。 此前，两宗地为一个出让项目，原定于9月3日完成竞拍，后被暂停出让。10月16日，该项目拆分为两宗地重新挂牌。 拆分后，两宗地合计规划建筑面积仍约为17.13万平方米，起始总价增加了7.79亿元。原本由竞得人无偿代建的体育场馆及指定社会停车位，改为由竞得人代建、朝阳区体育局回购。 类似安排也出现在其他地块。北京丰台分钟寺项目的部分商业和社会停车设施，由竞得人建设、区政府指定企业按成本价整体购买；上海普陀一个住宅出让项目附带的地下通道、公共绿地和开关站迁建工程，由区政府向立项主体出资，竞得人全过程代建。 “公建配套的建设费用，是房企测算土地成本时必须考虑的支出。”一位国有房企区域负责人告诉经济观察报，这部分成本会摊薄项目利润。销售顺畅时，房企尚能接受；去化周期拉长后，这笔支出对投资决策的影响随之增加。 8月28日，住房和城乡建设部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称“828新政”），提高新项目预售门槛，强化销售资金监管。公建配套由谁出资、何时付款、何时交付，也成为房企安排项目资金时需要重新考虑的问题。 谁来承担费用 驼房营地块的挂牌文件显示，55号地块0001、0018体育设施的建安成本控制标准分别为1.5万元/平方米和9000元/平方米；0018地下二层不少于300个社会停车位及相关设施的总建安成本约为7500万元。56号地块0002体育设施的建安成本控制标准约为1.3万元/平方米。 按上述标准粗略测算，55号地块0001体育场馆的建安成本约为4.86亿元，0018体育场馆约为0.77亿元，加上地下社会停车场，合计约6.37亿元；56号地块体育场馆的建安成本约为2.48亿元。两宗地上述公建配套的建安成本合计约8.85亿元。 公建配套改为有偿回购后，土地起始总价也有所提高。该项目首次挂牌的起拍价为75.21亿元，重新挂牌后两宗地起拍价合计83亿元，增加7.79亿元。 按照挂牌文件，两宗地的体育设施及指定停车位均由竞得人建设，朝阳区体育局回购，资金按工程实际进度分批支付。55号地块0001须在2028年12月前竣工验收并交付，0018与住宅同步交付；56号地块0002须在2028年5月前完成交付。 上述国有房企区域负责人认为，虽然土地价格有所提高，但回购安排改变了房企承担公建配套费用的方式。过去，这部分费用由房企自行消化，企业会尽量压缩支出；改为有偿回购后，房企有了相应的收入来源，也为改善配套建设质量提供了空间。 在他看来，房企测算项目收益的逻辑也随之变化。无偿配建时，相关建安费用是项目的成本支出；有偿回购后，房企增加了一笔回款，可以据此测算代建业务的收入和利润。 北京丰台分钟寺地块计划于11月17日竞价，规划建筑面积约13.17万平方米，起拍价46亿元。除住宅外，该项目还包括商业、社会停车场等设施。 挂牌文件约定，0104商业地块和0101社会停车场由竞得人建设，丰台区政府指定企业按成本价整体收购。购买方取得相应地上、地下物业后，须持有至土地使用年限届满。0101地块内另有一条15米宽的东西向街坊路，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。 上海普陀上述地块采用政府出资、受让人代建的方式。配套工程包括南石一路、礼泉路地下H型通道及附属设施、两处公共绿地和一项10千伏开关站迁建工程等，由普陀区政府向相关立项主体出资，受让人负责全过程代建。 经济观察报查阅部分一二线城市土地招拍挂文件发现，公建配套由竞得人建设后无偿移交仍较为常见。有偿代建、回购目前主要出现在部分城市的部分地块，北京、上海也未普遍采用。 北京市规划和自然资源委员会一位人士告诉经济观察报，公建配套的规模、建设及移交方式，主要由土地所在区政府根据土地市场情况确定。 公建任务增减 上述国有房企区域负责人介绍，住宅项目附带的配建任务种类较多，承担费用和移交物业的方式也有区别。 道路、绿化、人防、公共广场等配套主要服务项目及周边，多数由房企出资建设，按约定无偿移交。学校、医院、场馆、公共交通站点等设施以提供公共服务为主，部分兼有经营功能，过去也多由房企出资建设后无偿移交，回购并不普遍。 社区商办、公租房、人才公寓、回迁房等配建物业，则分别涉及经营、租赁和安置等用途。在项目实操中，对这类物业进行有偿回购较为常见，也有无偿移交的情况。