再见了，烂尾楼！商品房预售制卒于2026
36氪 · 科技资讯
酷玩实验室 2026-09-05 21:30 北京 以下文章来源于：酷玩实验室 酷玩实验室 关注中国科技发展与产业升级！ 再见了，所有的期房！ 来源｜ 酷玩实验室（ID：coollabs） 封面来源 ｜ Unsplash 8月28日，周五晚，多条 房地产新政 突然落地。 8月31日，周一，地产股直接上演了 过山车 ， 中证房地产指数先是霸气地高开3.40%，然后来了个大跳水，整个板块一片绿油油，行业龙头 “招保万金” 分别跌了 8.80% 、 4.82% 、 0.63% 、 2.16% ， 港股那边更惨烈，一大群房企单日跌幅超过10%……这局势用两个字形容就是，迷茫。 似乎，一个周末的时间还不够让大家想明白， 新政之后，中国楼市何去何从 。 再见了，所有的期房 要理解其中的纠结，我们得先讲清楚， 828新政到底“新”在了哪？ 它最核心的部分，就是 商品住房销售制度改革 ， 其余的措施都是围绕着它打辅助的。 国家的 第一板斧 ， 就是将房子 预售门槛 直接抬高到 “ 主体封顶" 。 以前，开发商只要把项目推进到 25% ， 就能去申请预售证，开始收钱，各地对于这个标准的理解还不太一样，有些是拿地、开工之后就能卖，有些是房子盖到三分之一就可以卖。以后全都不行了，全国统一标准，单体建筑必须建设到 主体结构封顶阶段 ， 才能拿预售资质。 这意味着什么呢？建筑封顶，通常被认为是项目进度已经达到了 70% 左右，大大增加了开发商先期投入的成本；而高层住宅从开工到封顶，往往需要 12到18个月工期 ， 哪怕你使用工厂预制件做 装配式建筑 ， 也要 8个月 左右才能拼好，也就是说，开发商回款的时间点，也被大幅延后了。 这还没完呢，哪怕开始预售了，进账的钱对于开发商也是 “近在眼前，远在天边” 。 因为，国家挥出的 第二板斧 是， 预售资金全额监管 。 以前你买房交的 首付 、银行放的 按揭款 ， “理论上”要进入监管账户 ， 然后专款专用，按施工进度拨付给开发商，但这只是理论上，实际执行中漏洞很多，不少开发商收了钱不存进监管账户，或者把钱抽出去买新地、还旧债，甚至是投资别的什么产业，你的买房钱可能变成老板的 豪华祖坟 、 歌舞团 、 海外信托 …… 或者他腰间的 奢侈品皮带 。 以后不行了，新政要求，购房者支付的 首付款 以及 个人住房贷款 ， 必须100%进入银行的资金监管账户 ， 在整个建设过程中，这些钱都只是账面上属于开发商，实际处于无法使用的冻结状态，什么时候解封呢？要等到 项目竣工验收 、 水电气热配套设施全齐了 ， 银行才可以放款。如果开发商违约不能按期交房，买家有权按照合同约定提出解除购房合同，拿回自己的钱。 这两斧子劈下来，预售的标准大大提高，预售所获得的收入，开发商也是只能看不能用， 期房 和 现房 的差别 已经越来越小了。 就这，脖子上的绳索都勒到这么紧了，国家还不想开发商继续卖期房。 第三板斧 来了，也是最狠的一斧，从新政施行之日起，新出让土地的商品住房项目，和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目， 优先选择现房销售 ； 已取得建设工程规划许可证的老项目， 鼓励实行现房销售 ， 前者很明显带有一定的强制性。开发商销售的现房， 必须满足建设用地使用权无抵押、查封的前提条件 ， 确保土地房屋权属清晰，并且要求全国住建部门配合，简化流程，推行 “交房就交证” ， 避免出现因房企欠款而拿不到证的情况。 这宣告了，自1994年以来，在中国实行了32个春秋的房屋预售制度，迎来了事实上的死亡。 828新政一出，全球媒体都高度关注，他们一致认为是2021年楼市出现危机以来，最大也最彻底的一次改革，部分分析人士和海外投行甚至觉得，中国把使用了30多年的房地产发展模式，直接 格式化 然后 重装系统 了，楼市将迎来 究极大洗牌 。 路透社 外媒之所以得出这种结论，是因为预售制捆绑了一个 “美丽又致命”的发展模式 —— 三高 。 是非功过三十年 1953年底，香港九龙油麻地，年轻商人 霍英东 买下了一块地皮准备盖楼。 当时香港楼市的主流玩法是，开发商先自己全款拿地、全款把楼盖好，盖完了整栋或者分层出售，开发的门槛非常高，有实力的买家也屈指可数，这就造成了香港的房子供给量少，流动性还差得不能再差了。雪上加霜的是，那时候银行不向个人提供住房贷款，这就使得绝大多数普通市民根本买不起房，只能向富豪们租赁房屋居住，大业主买下房子后，也是通过长期收租来回本。 霍英东敏锐地看到了这个痛点，然后琢磨出了一个革命性的销售方式， 卖楼花 。 他先向买方收取一部分订金，余款按照建筑的施工进度分期支付。等于是在结果子之前，先把花给卖了，所以叫卖楼花。这玩意在当年是天才发明，买家出一小部分钱就能锁定一套房，开发商则用购房人的首期款来启动项目，用分期款支付施工