两天连发8份文件，房地产迎来一场“制度手术”
经济观察报 · 财经与投资
原创 田国宝 2026-09-06 12:13 山东 这套政策不是一般意义上的市场调控，而是对行业运行制度的重构。 作者：田国宝 封图：图虫创意 两天之内出台8份文件，废止10份旧规。政策调整覆盖拿地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产市场全链条，从项目公司制、融资主办银行制，到预售条件、资金监管和开发贷期限。 现房销售就此被正式推到了舞台中央。一个清晰的信号是：决策部门正在按照既定的施工图加快构建房地产发展新模式。 8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；国家金融监督管理总局同日发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和房地产信托业务5份管理办法。 前一天，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出改革完善房地产融资制度，构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。 过去二十多年，房地产行业的资金循环的运行围绕预售制度展开，高负债、高杠杆、高周转模式由此形成。近几年市场持续下行，销售回款放缓，预售资金被挪用、项目停工和延期交付等风险集中暴露。 三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问时称，近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。 房地产流动性风险的影响早已超出行业本身。房企集中出险削弱市场信心，住房价格回落影响居民资产负债表，消费意愿受到抑制；建筑、建材、家电、家居和金融等上下游行业均被波及；2025年，地方政府国有土地使用权出让收入已不足2021年的一半。 一系列新政正是在此背景下密集出台。不同于过往的是，这一次，房地产行业的基础制度被系统性地改写了。一位国有房企高管对经济观察报表示，这套政策不是一般意义上的市场调控，而是对行业运行制度的重构。 规范预售，鼓励现售 8月28日新政发布当天，一家大型房企集团总部召集各区域和城市相关条线负责人开会，要求在全国范围内暂停投资，全面盘整存量项目。总部会议后，区域公司评估了政策对销售的影响，决定尚未取得预售许可证的项目暂停蓄客，已取证的项目按去化率、竣工节点等给予不同程度的资源倾斜。 该房企某区域销售负责人高欢负责的一个住宅项目已蓄客数月，原计划9月中旬取证、国庆开盘销售。但在8月31日，该项目的接待中心暂时关闭，部分销售人员分流至其他项目，几场已经敲定的营销活动也被取消。 该项目正处于主体施工阶段，个别楼栋建至三四层，多数刚出正负零（主体工程的基准面，主体工程基准面下工程完成，即达到正负零）。新规提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地结合实际确定。按此要求，项目要等到主体结构封顶才能申请预售证。 对“具体条件由各地结合实际确定”这一条款，市场理解不一。东方证券研报认为，新规没有把主体结构封顶设为全国统一的强制条件，地方仍有一定灵活空间；国盛证券、开源证券和摩根士丹利则认为，封顶取证将成为底线。 无论地方细则如何，销售节点后移已经明确。旧规下，一个项目从拿地到取证通常需要半年左右。新规以主体结构封顶作为预售条件，取证时间可能延长至一年左右；采取现房销售，周期可能达到两年左右。 高欢仍在等待项目所在城市出台实施细则。新规虽未禁止预售，但集团需要重估政策对预售项目的影响，以及购房者是否还会接受预售，再决定推盘方案和时间。 在她看来，销售模式由预售转向现房销售后，销售人员对成交的影响会减弱。预售情况下，销售人员可以通过描绘项目未来形态促成交易；现房销售时，产品和配套已经呈现，购房者的判断更多取决于实际品质。 市场回归常态以来，不少新房在预售阶段去化率较低，多数房源转为现房后才卖出，事实上已是现房销售。新政下，预售项目和现房项目同台竞争，高欢认为，购房者会更倾向于购买现房，预售制会被自然淘汰。 一位房地产研究人士认为，过去商品住房预售中，预售合同和按揭合同签订后，项目建设和企业经营风险在相当程度上转移给购房者。即使项目停工，借款人仍需履行还贷义务。推行现房销售、加强预售资金监管，可以降低“先交钱、后收房”产生的交付风险。 资金链重置 销售节点后移，对房企最直接的影响是回款延后。上述国有房企高管说，旧规下，一二线城市项目从拿地到开始回款通常约需半年，主体结构封顶、按揭贷款发放后，现金流逐步达到峰值；部分项目监管账户中的资金在满足建设需要后，富余部分可以适量提取。 新政下，项目从拿地到取得回款至少需要一